租房找的中介會(huì)有中介費(fèi),這樣的費(fèi)用合理嗎?機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)的租房人群接近2億人。專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)居間服務(wù),讓房東與租客迅速匹配,日漸成為租房市場(chǎng)的主要交易形式。中介機(jī)構(gòu)促成交易、付出了成本,因此也需要向租客收取一定中介費(fèi)或居間費(fèi)。
但在一些交易中,租客續(xù)簽一次租房合同,就需要向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付一次中介費(fèi)的行為,備受詬病。業(yè)內(nèi)人士指出,續(xù)約中介費(fèi)一直處于行業(yè)灰色地帶,在沒(méi)有提供新的服務(wù)情況下,中介機(jī)構(gòu)不應(yīng)再收取。長(zhǎng)租公寓每年都要收取的服務(wù)費(fèi),也有打擦邊球的嫌疑,存在附加強(qiáng)制消費(fèi)的問(wèn)題。
01 續(xù)簽一次就交一次中介費(fèi)
何敏(化名)2017年10月通過(guò)一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司租下北京市西城區(qū)的一間房,價(jià)格為2400元/月,根據(jù)合同,何敏需要向中介支付2400元,也就是一個(gè)的租金作為居間費(fèi)。何敏對(duì)中新經(jīng)緯稱,中介機(jī)構(gòu)發(fā)布信息、帶看房子并促成交易,租客應(yīng)當(dāng)支付居間費(fèi),沒(méi)什么不妥。
不過(guò),根據(jù)合同約定,當(dāng)租賃期限屆滿,乙方(租客)仍繼續(xù)租賃的,需再次向丙方(房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司)支付新合同約定的傭金。2018年10月續(xù)簽租房合同時(shí),房產(chǎn)中介將房租漲到3100元/月,何敏需要支付的居間服務(wù)費(fèi)也為3100元。何敏稱,房產(chǎn)中介在第二年并沒(méi)有付出多少成本,卻要再收一次錢(qián),感覺(jué)有些虧。但不想搬家的她,只得答應(yīng)。
何敏租住在這里一年多來(lái),房產(chǎn)中介并沒(méi)有提供多少服務(wù),除了水管漏水、馬桶堵塞,中介來(lái)過(guò)兩三次外,其他都不負(fù)責(zé)。根據(jù)合同,除了房租,諸如水電費(fèi)、供暖費(fèi)、電視收視費(fèi)等費(fèi)用,都約定給了租客與房東分別承擔(dān),至于“房屋維護(hù)及維修”,也是租客與房東的責(zé)任。
同樣居住在北京市西城區(qū)的張翰(化名),2018年6月通過(guò)一家大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司找的房子,居間代理費(fèi)也是一個(gè)月的房租,即2800元。張翰稱,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司只負(fù)責(zé)促成租客與房東簽合同,住進(jìn)去之后的事,都需要租客直接與房東商量。雖然合同中沒(méi)有約定續(xù)租時(shí)是否交納居間代理費(fèi),但他稱,中介人員曾口頭上表示,續(xù)租也要交代理費(fèi)。
近幾年,一些大城市逐漸興起了長(zhǎng)租公寓,如蛋殼公寓、相寓等,會(huì)將保潔費(fèi)、寬帶費(fèi)、維修費(fèi)等統(tǒng)一打包成服務(wù)費(fèi),不管是第一年簽約還是之后續(xù)約,服務(wù)費(fèi)都要交納,金額大致相當(dāng)于一個(gè)月房租。
某長(zhǎng)租公寓的租客趙姝(化名)稱,她現(xiàn)在的租金約1500元/月,一年的服務(wù)費(fèi)為1100元左右,服務(wù)費(fèi)包含了專屬管家、保潔服務(wù)、維修服務(wù)、客服電話、免費(fèi)WIFI等。“服務(wù)費(fèi)中能經(jīng)常用到的項(xiàng)目,也就是免費(fèi)WIFI和雙周公共區(qū)域保潔,一年1000多元就買(mǎi)下這些服務(wù),并不是很值。”趙姝說(shuō)。
不過(guò),趙姝也對(duì)中新經(jīng)緯說(shuō),公寓方面畢竟也提供了服務(wù),比什么都不提供、續(xù)約就要交納的中介費(fèi),還是容易接受。
02 續(xù)約中介費(fèi)處于行業(yè)灰色地帶?
中新經(jīng)緯近日以租房名義聯(lián)系了房產(chǎn)中介平臺(tái)的工作人員。我愛(ài)我家的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示,他們平臺(tái)現(xiàn)在有相寓和普通租賃房源兩種產(chǎn)品。相寓是長(zhǎng)租公寓類型的房源,每月都收取月租金10%的服務(wù)費(fèi),提供雙周保潔、免費(fèi)WIFI等。普通租賃房源是租戶與房東簽署合同,我愛(ài)我家收取居間費(fèi)為一個(gè)月的租金,不提供其他服務(wù)。
對(duì)于普通租賃房源續(xù)租時(shí)是否收取中介費(fèi),上述經(jīng)紀(jì)人沒(méi)有正面回應(yīng),只是說(shuō)“您先看房子,這個(gè)我們可以談”。另一位我愛(ài)我家的經(jīng)紀(jì)人則在電話中表示:“簽一次合同,就收一次錢(qián)。如果能長(zhǎng)住,建議一次簽兩三年。”
不過(guò),河南鄭州市的一位鏈家經(jīng)紀(jì)人對(duì)中新經(jīng)緯表示,鄭州地區(qū)續(xù)租基本上都沒(méi)有續(xù)約中介費(fèi)。一般情況下,第一次簽約后,房東與租客就建立了聯(lián)系,如果租客想續(xù)約,會(huì)直接與房東簽合同,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司是沒(méi)有辦法摻和進(jìn)去的。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,有一些房東會(huì)將房子長(zhǎng)期委托給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司管理,租客想續(xù)約,根本聯(lián)系不到房東,只能找經(jīng)紀(jì)人。在這種情況下,租客可能會(huì)被再收一次中介費(fèi)。將房子長(zhǎng)期托管給房產(chǎn)中介的情況越來(lái)越多,也給中介違規(guī)操作留下了空間。
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉對(duì)中新經(jīng)緯分析,租客續(xù)約的時(shí)候,中介并沒(méi)有提供新的服務(wù),收取居間費(fèi)是不合理的。他說(shuō):“續(xù)約居間費(fèi)一直處于行業(yè)灰色地帶,租客們也不是很清楚該不該交。遇到不懂的租客,房產(chǎn)中介會(huì)理直氣壯地去收??;遇到強(qiáng)勢(shì)點(diǎn)的租客,就可能不收或者打折收取,而且折扣力度不小,有的能打5折。”
至于長(zhǎng)租公寓的服務(wù)費(fèi),張大偉稱,它們的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)質(zhì)量不對(duì)等,服務(wù)費(fèi)更像是變相的中介費(fèi),有打擦邊球的嫌疑。同時(shí),這些服務(wù)是租客不能選擇、不能拒絕的,屬于附加強(qiáng)制消費(fèi)。
張大偉對(duì)中新經(jīng)緯表示,經(jīng)營(yíng)租房業(yè)務(wù)是有明確規(guī)定的,即房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司要么吃差價(jià),要么收中介費(fèi),但不能兩者都有。從嚴(yán)格意義上講,長(zhǎng)租公寓兩者都收費(fèi)是有問(wèn)題的。
03 業(yè)內(nèi)人士建議應(yīng)予以規(guī)范
續(xù)約中介費(fèi)已經(jīng)存在多年,投訴一直很多。中新經(jīng)緯在微博、知乎、貼吧上就看到許多網(wǎng)友反映這一問(wèn)題,除了一些小的中介公司,不少大型房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司亦在投訴之列。
北京市住建委等部門(mén)2013年印發(fā)的《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》(征求意見(jiàn)稿)就提出,同一宗房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中租賃雙方續(xù)約的,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。不過(guò),該管理辦法的正式文件仍未下發(fā)。
胡景暉認(rèn)為,有關(guān)部門(mén)應(yīng)予以明確,在沒(méi)有提供對(duì)等服務(wù)的情況下,經(jīng)紀(jì)公司不能收取續(xù)約居間費(fèi)。禁止續(xù)約中介費(fèi),難度并不大,相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)做到有效稽查。長(zhǎng)租公寓在收取服務(wù)費(fèi)上也沒(méi)有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),在加大規(guī)范力度的同時(shí),也要保證租客的知情權(quán)和選擇權(quán),不能強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣。
其實(shí),禁止收取續(xù)約居間費(fèi),對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的影響并不大。胡景暉稱,租房的流動(dòng)性很大,3年、5年不換租的租客比較少,續(xù)約的情況大約在30%。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司收上來(lái)的續(xù)約中介費(fèi)并沒(méi)有多少,在整個(gè)經(jīng)紀(jì)公司的收入占比中可能不會(huì)超過(guò)5%。即使取消,對(duì)他們的影響也較小。
“收取了這筆錢(qián)反而不占理,也會(huì)對(duì)經(jīng)紀(jì)公司的品牌信譽(yù)造成影響,倒不如不收。”胡景暉說(shuō)。